donderdag 12 februari 2015

Wat hebben wij geleerd (over herfinancieringen)?

Nadat de post over het "herfinancieren" aanleiding gaf tot een serieus meningsverschil, ben ik eens mijn licht gaan opsteken bij een paar mensen die ik nog ken van "vroeger" (2). En guess what? Ik Had Het Mis! Eén van de twee in het bijzonder leidde me linea recta naar een van mijn assumpties - waarvan ik gelukkig van bij het begin had gezegd dat het me de meest kwetsbare leek (maar om vooral nergens afbreuk aan te doen: nog altijd zit ik ogenknipperend van verbazing te staren naar het feit dat die assumptie blijkbaar fout was) - en sprak het verdict: "nee hoor, die herfinancieringskost weegt helemaal niet zo zwaar!".

Maar als dat zo is, en wel tot het punt dat die collega, die er wel "a thing or two" over af weet, dan kan ik onmogelijk beweren dat de banken knel zitten, omdat ze de kost niet kunnen doorrekenen. In werkelijkheid, steeds aldus de collega, gaat het over minder dan 20 basispunten, dus minder dan het verschil tussen pakweg 3% en 3.20% (per jaar). Een niet erg grote fractie van het totaal aan extra kosten voor allerlei risico's die ook in het spel zijn; allemaal onderhevig aan schommelingen: ga daar maar eens die minder dan 20 puntjes uit uitroken. En ik, die minstens een percent had verwacht; die in feite best wel een pak meer dan een percent had verwacht (en die daarom volhield dat banken dat nooit konden doorrekenen), had meteen iets van "Oh, maar als dat zo is, dan snap ik het, natuurlijk!". En aangezien ik (alweer: gelukkig) van bij het begin wist, en gezegd had, dat ik nu ook niet precies met creationisten aan het praten was, was de zaak beslecht. Ik Had Het Mis.


Aan de filosofische kant van de zaak leren we dat het goed is je altijd voor ogen te houden dat je best wel op een assumptie kan zitten die er zeer goed uitziet, maar dat daarom niet is. Ook over het falsificatieprincipe" valt er één en ander bij te zeggen. Opnieuw, als je de discussie bekijkt zie je dat ik van in het begin schreef, en later herhaalde, dat die lage prijs een zeer simpele weerlegging zou zijn. Maar aangezien ik het Beter wist heb ik niet de moeite gedaan om het ook eens te bekijken. Kortom, een beetje minder lippendienst aan dat principe, en een beetje sneller in de praktijk brengen ervan, had ons allemaal een hoop tijd bespaard.

Maar spijt heb ik er niet van. Het waren, tenslotte, ook geen creationisten waarmee ik zat te praten, en ik vond de discussie, kilometers verheven boven de domme ruzies ("negers zijn dommer dan blanken; "het kapitalisme is de oorzaak van de honger in de wereld"; de evolutietheorie is weerlegd",...), best wel verfrissend. Ik vond dat een paar dingen zelfs wel goed gingen! Alleen, het waren allemaal maar gevechten in de marge, in één klap irrelevant gemaakt als je weet: de kost van die herfinanciering is zo laag, dat die helemaal niet moeilijk door te rekenen valt.

De collega deed er ook nog wat economie bij. Er waren, dus, wel degelijk wel wat prijsbrekers (hoewel hij namen noemde zal ik dat niet doen) die de moeite niet deden (of misschien gewoon niet beter wisten) om die kost door te rekenen: en natuurlijk waren ze al meteen een kleine 20 basispunten "beter" dan de meer serieuze concurrentie. En hier komt wat ik weet van opties ongetwijfeld wèl van pas: dat kan je vaak een tijdje volhouden, tot de dag dat de prijzen alsnog fors bewegen, en inderdaad in de verkeerde richting, en dan krijg je wel degelijk de volle laag, en wel degelijk recht in je gezicht.

Uimmm... de gesprekspartner had het over "domme" banken; wat ik afstreed omdat in mijn wereldbeeld de banken er niets aan konden doen. OK, ik kan een heel klein beetje stamelen dat er klaarblijkelijk wel degelijk ook niet-domme banken waren: maar ach, in feite had hij gewoon wel weer gelijk, nietwaar?

Oh ja, hij liet ook nog weten dat het een gruwelijk competitieve markt was waar de marges vreselijk laag waren, maar met die twintig punten heeft dat niets te maken: en dat van dat "diefstal", dat was natuurlijk ook erg fout van me (smiley).


----------------------------------------
(1) http://speelsmaarserieus.blogspot.be/2015/02/bij-de-conversaties-over-het.html
(2) http://speelsmaarserieus.blogspot.be/2008/11/ik-blaas-de-aftocht.html

zondag 8 februari 2015

Bij de conversaties over het "herfinancieren" van woningkredieten

Bij een lange discussie over het "herfinancieren" van woningkredieten had ik op Twitter verklaard dat zoiets ongeveer neerkwam op diefstal, en toen kwam het dak naar beneden! Omdat 140 karakters wat weinig zijn om daar een serieuze discussie over te voeren, ziehier een blogpost. Misschien als extra motivering tot "even doorbijten": aangezien mijn gesprekspartners in feite zeer serieuze mensen waren is dit ongetwijfeld een mogelijkheid om mij iets te vertellen dat me zwaar op mijn neus zal doen kijken: geef toe dat ik mijn best heb gedaan om je de voorzet te geven!

Het begon ermee dat iemand vond dat "de bank zelf de interestvoet bepaalt". En als ze tarieven bepalen waarmee ze, "rekening houdend met de kans op terugbetaling", verlies maken, dan "waren het domme banken". Maar ik denk dat zoiets alleen maar een veel complexere realiteit te vergaand probeert te simplifiëren. Immers, net zoals de bank een rente kan voorstellen, en een te laag voorstel kan weigeren, kan de ontlener ook een voorstel afwijzen, en zelf een voorstel doen. Ik weet ook niet hoe een wereldbeeld dat een markt gaat beschrijven in termen van minder dan twee partijen ons ooit veel vooruit gaat helpen...?

Maar ik weet wel hoe je er juist nog meer aan kan toevoegen. Immers, als een bank voor een welbepaalde periode een aanzienlijk hogere rente voorstelt dan de andere banken, dan zullen er geen ontleners opdagen, maar wel tegenpartijen die juist willen beleggen: pensioenfondsen, bijvoorbeeld, of verzekeringsmaatschappijen. En per simpele wet van vraag en aanbod zal onze bank haar rentetarief moeten aanpassen aan de totaliteit van al die spelers, kortweg "de markt" genoemd. En dat illustreert een absoluut cruciaal punt: de marktrente, voor een bepaalde periode (1), dat is het niveau waarvan de partijen met tegengestelde belangen (beleggers vs ontleners), rekening gehouden met de grootte van de bedragen waarvoor ze transacties willen afsluiten, denken dat de kansen op een stijging in evenwicht gehouden worden door de kansen op een daling. Immers, bij lagere prijzen zouden er meer ontleners de aangeboden fondsen opnemen, en bij hogere prijzen zouden er meer beleggers de gevraagde fondsen aanbieden. Ik veronderstel dat je dit punt kan proberen te ontkennen, maar houd er rekening mee dat ik zal willen weten hoe er een aangeboden rente van, pakweg, 5% kan zijn, als er mensen bestaan die zelfs bij, pakweg, 4% bereid zijn geld te beleggen.

Als je dat allemaal niet ontkent eindig je met de vaststelling dat de marktrente het punt is waar vragers en aanbieders van geld bereid zijn hun risico's tegen elkaar uit te wisselen. Immers, pensioenfondsen (of verzekeraars, en vele anderen), zitten met het risico dat de rentes zullen dalen, terwijl veel productiebedrijven of particulieren (bv op de woningmarkt) met het risico zitten dat de rentes zullen stijgen. Beleggen aan een vaste rente maakt dat je je, voor die periode, geen zorgen meer hoeft te maken over die daling - maar natuurlijk heb je in ruil de kansen op verdere stijgingen weggegeven: aan de persoon die net van jou voor die periode ontleend heeft. Die heeft nu het risico dat hij, voor die periode, aan hogere rentes zal moeten ontlenen geëlimineerd, maar natuurlijk heeft hij in ruil de kans dat hij nog goedkoper zou kunnen ontlenen weggegeven: aan de belegger die in de vorige zin jijzelf was.

Dus nu bekijken we een bank die een langdurig hypothecair krediet heeft gegeven, aan een vaste rente. Met andere woorden, de ontlener heeft, voor die periode, geen risico meer dat de prijs voor het krediet, tijdens die periode, duurder zal worden. Maar natuurlijk heeft hij in ruil daarvoor de kans op een lagere rente weggegeven. Hij mag, als hij zou willen, die kans wel degelijk behouden, hoor! Alleen zal hij ook het risico moeten houden dat de prijzen toch duurder worden: het zijn immers precies die twee risico's die bij "vaste rente" tegen elkaar worden geruild; en niemand houdt hem tegen om voor een vlottende rente te kiezen. Als je dat niet aanneemt, is je logica precies hetzelfde als verwachten dat je, pakweg, aandelen kan kopen, of een huis, of om het even wat, maar als later de prijzen dalen mag je de verkoper zeggen dat je de transactie elimineert...

Maar dat alternatief is precies wat de overheid wettelijk heeft verplicht (die "nog andere factor" die ingrijpt op "het is de bank die de rente bepaalt")! En hier moet ik Groot Ongelijk hebben, want ik vind dat zoiets van adembenemend gebrek aan kennis getuigt! Dat wil zeggen, tot iemand me dat ongelijk aantoont, natuurlijk: daarna zal ik blozend opbiechten dat ik iets heel belangrijks over het hoofd heb gezien en toch mijn groot bakkes heb opengetrokken!

Tot het zover is, dus, wijs ik er op dat de overheid nu tegelijk toestaat dat twee partijen contractueel hun tegengestelde risico's uitwisselen - en wel aan de prijs die op dat moment door de markt is bepaald - maar dat tegelijk één van beide partijen zomaar het recht heeft om dat contract toch maar te herroepen! Maar wacht, de overheid heeft daarbij bepaald dat je daarbij wel een boete van drie maand rente moet betalen: dat is voor veel mensen genoeg om te zeggen dat alles in orde is.

Alleen, je voelt ongetwijfeld wel dat al die mensen die zo graag willen "herfinancieren" dat alleen maar doen omdat ze dan minder moeten betalen, toch? En de voorgaande paragrafen hebben laten zien, hoop ik, dat wat zij minder moeten betalen gelijk is, zero-sum, aan wat de bank zal ontvangen, nietwaar? En wat de bank daarop ontvangt, dat is precies wat, in het spel van de markt, neerkomt op de vergoeding die ze krijgt om het risico van de ontlener dat de rente stijgt op zich te nemen. Want inderdaad, er is nog niemand op het idee gekomen om te zeggen dat de banken bij rentestijgingen precies hetzelfde mogen doen! Niemand komt op het idee dat, als de rente nu eens ineens naar 10% ging, de bank mag zeggen: "hier heb je drie maand rente, en vanaf nu betaal je ondanks ons contract aan "vaste rente" toch die tien percent". Niemand. Nooit.

Denk je niet dat de lichtsnelheid te traag zou zijn om je te doen bedenken: drie maand rente; dat is een kwart van de jaarlijkse rente, dat is toch véél te weinig om te vergoeden dat je nu ineens toch tien percent per jaar moet ophoesten?

En groot gelijk zou je hebben. Alleen, waarom zit iedereen zo te spartelen om dat niet onder ogen te moeten zien, als ze precies hetzelfde in de nek van de bank splitsen?

Jamaar, kreeg ik dan te horen, de bank moet dat dan maar modelleren: anders "waren het domme banken". En dat is ook zo; tenminste van "kunnen modelleren". Dat is namelijk al lang gemodelleerd en het heet een "floor". Dat wil zeggen, in termen van verwachte schommelingen, resterende looptijd en nominaal bepaal je een "premie", en als de klant die premie samen met het contract wil betalen, dan krijgt hij inderdaad het recht om uit zijn vast contract te stappen. Maar dat komt omdat hij zijn risico op stijgingen alweer heeft ingedekt; deze keer niet in ruil voor het opgeven van de kans om dalingen op te strijken (want die strijkt hij in deze formule nu juist wel op), maar in ruil voor een premie. Alleen, zoals je net ook zag (denk ik toch: toen je je afvroeg of een bank in ruil voor het verbreken van haar deel van de deal met drie maand rente zou mogen volstaan), de overheid heeft de banken verplicht om die premie te beperken tot drie maand rente: en waarom zouden we geloven dat dat wel genoeg is als dat tegen de bank gaat, maar niet als dat in haar voordeel is?

Tenslotte, mijn eigen, eerlijke (communiezieltje!) poging om mijn ongelijk af te kondigen zou zijn om doodeenvoudig de prijs van die floor uit te rekenen. Al die factoren die ik heb opgesomd zijn in feite inputs; bekende getallen die je in een bekende formule ("Black & Scholes", ik begrijp dat er andere zijn...) ingeeft; je voegt er één onbekende ("volatiliteit"; een gegeven dat door vraag en aanbod wordt bepaald) aan toe en je hebt een prijs. En als je merkt dat die prijs, voor een plausibele range aan looptijden, curves, volatiliteiten en rentvoeten, helemààl niet veel hoger ligt dan "drie maand rente", dan heb ik het mis.

Ik heb het niet uitgerekend. Ik geloof het niet; ik geloof het zelfs van geen kanten: maar het zou kunnen. Andere dingen die ik kan mis hebben geloof ik nog minder: maar als je me iets kan bijleren doe gerust. Zelf geef ik het meeste kans aan een aanpak die de prijs van de floor vergelijkt met drie maand rente.

--------------------------------------
(1) en nu maken we, heel bewust, nog abstractie van nog heel andere factoren, zoals de monetaire politiek die er gevoerd wordt, of andere vormen van ingrepen zoals wat vandaag "QE" heet, of reglementen waarvan we nog voorbeelden zullen zien, en wie weet wat ik allemaal nog over het hoofd zie?