zondag 8 februari 2015

Bij de conversaties over het "herfinancieren" van woningkredieten

Bij een lange discussie over het "herfinancieren" van woningkredieten had ik op Twitter verklaard dat zoiets ongeveer neerkwam op diefstal, en toen kwam het dak naar beneden! Omdat 140 karakters wat weinig zijn om daar een serieuze discussie over te voeren, ziehier een blogpost. Misschien als extra motivering tot "even doorbijten": aangezien mijn gesprekspartners in feite zeer serieuze mensen waren is dit ongetwijfeld een mogelijkheid om mij iets te vertellen dat me zwaar op mijn neus zal doen kijken: geef toe dat ik mijn best heb gedaan om je de voorzet te geven!

Het begon ermee dat iemand vond dat "de bank zelf de interestvoet bepaalt". En als ze tarieven bepalen waarmee ze, "rekening houdend met de kans op terugbetaling", verlies maken, dan "waren het domme banken". Maar ik denk dat zoiets alleen maar een veel complexere realiteit te vergaand probeert te simplifiëren. Immers, net zoals de bank een rente kan voorstellen, en een te laag voorstel kan weigeren, kan de ontlener ook een voorstel afwijzen, en zelf een voorstel doen. Ik weet ook niet hoe een wereldbeeld dat een markt gaat beschrijven in termen van minder dan twee partijen ons ooit veel vooruit gaat helpen...?

Maar ik weet wel hoe je er juist nog meer aan kan toevoegen. Immers, als een bank voor een welbepaalde periode een aanzienlijk hogere rente voorstelt dan de andere banken, dan zullen er geen ontleners opdagen, maar wel tegenpartijen die juist willen beleggen: pensioenfondsen, bijvoorbeeld, of verzekeringsmaatschappijen. En per simpele wet van vraag en aanbod zal onze bank haar rentetarief moeten aanpassen aan de totaliteit van al die spelers, kortweg "de markt" genoemd. En dat illustreert een absoluut cruciaal punt: de marktrente, voor een bepaalde periode (1), dat is het niveau waarvan de partijen met tegengestelde belangen (beleggers vs ontleners), rekening gehouden met de grootte van de bedragen waarvoor ze transacties willen afsluiten, denken dat de kansen op een stijging in evenwicht gehouden worden door de kansen op een daling. Immers, bij lagere prijzen zouden er meer ontleners de aangeboden fondsen opnemen, en bij hogere prijzen zouden er meer beleggers de gevraagde fondsen aanbieden. Ik veronderstel dat je dit punt kan proberen te ontkennen, maar houd er rekening mee dat ik zal willen weten hoe er een aangeboden rente van, pakweg, 5% kan zijn, als er mensen bestaan die zelfs bij, pakweg, 4% bereid zijn geld te beleggen.

Als je dat allemaal niet ontkent eindig je met de vaststelling dat de marktrente het punt is waar vragers en aanbieders van geld bereid zijn hun risico's tegen elkaar uit te wisselen. Immers, pensioenfondsen (of verzekeraars, en vele anderen), zitten met het risico dat de rentes zullen dalen, terwijl veel productiebedrijven of particulieren (bv op de woningmarkt) met het risico zitten dat de rentes zullen stijgen. Beleggen aan een vaste rente maakt dat je je, voor die periode, geen zorgen meer hoeft te maken over die daling - maar natuurlijk heb je in ruil de kansen op verdere stijgingen weggegeven: aan de persoon die net van jou voor die periode ontleend heeft. Die heeft nu het risico dat hij, voor die periode, aan hogere rentes zal moeten ontlenen geëlimineerd, maar natuurlijk heeft hij in ruil de kans dat hij nog goedkoper zou kunnen ontlenen weggegeven: aan de belegger die in de vorige zin jijzelf was.

Dus nu bekijken we een bank die een langdurig hypothecair krediet heeft gegeven, aan een vaste rente. Met andere woorden, de ontlener heeft, voor die periode, geen risico meer dat de prijs voor het krediet, tijdens die periode, duurder zal worden. Maar natuurlijk heeft hij in ruil daarvoor de kans op een lagere rente weggegeven. Hij mag, als hij zou willen, die kans wel degelijk behouden, hoor! Alleen zal hij ook het risico moeten houden dat de prijzen toch duurder worden: het zijn immers precies die twee risico's die bij "vaste rente" tegen elkaar worden geruild; en niemand houdt hem tegen om voor een vlottende rente te kiezen. Als je dat niet aanneemt, is je logica precies hetzelfde als verwachten dat je, pakweg, aandelen kan kopen, of een huis, of om het even wat, maar als later de prijzen dalen mag je de verkoper zeggen dat je de transactie elimineert...

Maar dat alternatief is precies wat de overheid wettelijk heeft verplicht (die "nog andere factor" die ingrijpt op "het is de bank die de rente bepaalt")! En hier moet ik Groot Ongelijk hebben, want ik vind dat zoiets van adembenemend gebrek aan kennis getuigt! Dat wil zeggen, tot iemand me dat ongelijk aantoont, natuurlijk: daarna zal ik blozend opbiechten dat ik iets heel belangrijks over het hoofd heb gezien en toch mijn groot bakkes heb opengetrokken!

Tot het zover is, dus, wijs ik er op dat de overheid nu tegelijk toestaat dat twee partijen contractueel hun tegengestelde risico's uitwisselen - en wel aan de prijs die op dat moment door de markt is bepaald - maar dat tegelijk één van beide partijen zomaar het recht heeft om dat contract toch maar te herroepen! Maar wacht, de overheid heeft daarbij bepaald dat je daarbij wel een boete van drie maand rente moet betalen: dat is voor veel mensen genoeg om te zeggen dat alles in orde is.

Alleen, je voelt ongetwijfeld wel dat al die mensen die zo graag willen "herfinancieren" dat alleen maar doen omdat ze dan minder moeten betalen, toch? En de voorgaande paragrafen hebben laten zien, hoop ik, dat wat zij minder moeten betalen gelijk is, zero-sum, aan wat de bank zal ontvangen, nietwaar? En wat de bank daarop ontvangt, dat is precies wat, in het spel van de markt, neerkomt op de vergoeding die ze krijgt om het risico van de ontlener dat de rente stijgt op zich te nemen. Want inderdaad, er is nog niemand op het idee gekomen om te zeggen dat de banken bij rentestijgingen precies hetzelfde mogen doen! Niemand komt op het idee dat, als de rente nu eens ineens naar 10% ging, de bank mag zeggen: "hier heb je drie maand rente, en vanaf nu betaal je ondanks ons contract aan "vaste rente" toch die tien percent". Niemand. Nooit.

Denk je niet dat de lichtsnelheid te traag zou zijn om je te doen bedenken: drie maand rente; dat is een kwart van de jaarlijkse rente, dat is toch véél te weinig om te vergoeden dat je nu ineens toch tien percent per jaar moet ophoesten?

En groot gelijk zou je hebben. Alleen, waarom zit iedereen zo te spartelen om dat niet onder ogen te moeten zien, als ze precies hetzelfde in de nek van de bank splitsen?

Jamaar, kreeg ik dan te horen, de bank moet dat dan maar modelleren: anders "waren het domme banken". En dat is ook zo; tenminste van "kunnen modelleren". Dat is namelijk al lang gemodelleerd en het heet een "floor". Dat wil zeggen, in termen van verwachte schommelingen, resterende looptijd en nominaal bepaal je een "premie", en als de klant die premie samen met het contract wil betalen, dan krijgt hij inderdaad het recht om uit zijn vast contract te stappen. Maar dat komt omdat hij zijn risico op stijgingen alweer heeft ingedekt; deze keer niet in ruil voor het opgeven van de kans om dalingen op te strijken (want die strijkt hij in deze formule nu juist wel op), maar in ruil voor een premie. Alleen, zoals je net ook zag (denk ik toch: toen je je afvroeg of een bank in ruil voor het verbreken van haar deel van de deal met drie maand rente zou mogen volstaan), de overheid heeft de banken verplicht om die premie te beperken tot drie maand rente: en waarom zouden we geloven dat dat wel genoeg is als dat tegen de bank gaat, maar niet als dat in haar voordeel is?

Tenslotte, mijn eigen, eerlijke (communiezieltje!) poging om mijn ongelijk af te kondigen zou zijn om doodeenvoudig de prijs van die floor uit te rekenen. Al die factoren die ik heb opgesomd zijn in feite inputs; bekende getallen die je in een bekende formule ("Black & Scholes", ik begrijp dat er andere zijn...) ingeeft; je voegt er één onbekende ("volatiliteit"; een gegeven dat door vraag en aanbod wordt bepaald) aan toe en je hebt een prijs. En als je merkt dat die prijs, voor een plausibele range aan looptijden, curves, volatiliteiten en rentvoeten, helemààl niet veel hoger ligt dan "drie maand rente", dan heb ik het mis.

Ik heb het niet uitgerekend. Ik geloof het niet; ik geloof het zelfs van geen kanten: maar het zou kunnen. Andere dingen die ik kan mis hebben geloof ik nog minder: maar als je me iets kan bijleren doe gerust. Zelf geef ik het meeste kans aan een aanpak die de prijs van de floor vergelijkt met drie maand rente.

--------------------------------------
(1) en nu maken we, heel bewust, nog abstractie van nog heel andere factoren, zoals de monetaire politiek die er gevoerd wordt, of andere vormen van ingrepen zoals wat vandaag "QE" heet, of reglementen waarvan we nog voorbeelden zullen zien, en wie weet wat ik allemaal nog over het hoofd zie?

25 opmerkingen:

Kurt Verstegen zei

Dag Koen,

Even tellen he. Ik ben het eens met de eerste tien paragrafen. Dat de bank niet zelf de rente zet, daar moet je mij niet van overtuigen. Tuurlijk, strikt genomen kiezen ze dat natuurlijk zelf. Maar als je je een beetje redelijk wil opstellen in de omstandigheden waarin banken zich begeven, dan weet je dat de grootste component van de GEKOZEN rente, de MARKT rente is. Voor vrije wil is er maar een klein beetje plaats. Dus op dat vlak ben ik zeker akkoord.

Nu de rest.

Stel efkes dat er geen wet bestaat. Ieder contract tussen bank en ontlener voorziet in een clausule dat de ontlener gewoon alles kan terugbetalen, indien hij dat zou willen. De bank zou in ruil de NPV van de verloren rente, plus administratieve kosten, plus ... kunnen terugeisen. M.a.w. de ontlener betaalt bovenop het kapitaal een bedrag zodat de bank indifferent wordt tussen prepayment en alles laten zoals het is. Zo verliest de bank niets. Hier zie ik geen enkel probleem mee.

Nu begint het probleem: de wet zegt dat die vergoeding maar 3 maanden mag zijn. De bank maakt daar dus verlies op. ALLE banken maken daar verlies op, want iedereen is gebonden aan dezelfde wetgeving. Nu is mijn gedacht: al die banken gaan gewoon hun rentevoeten ietsje opkrikken, zodat ze terug indifferent worden. De rentevoet die ze ontvangen is een compensatie voor al hun kosten, net zoals eerder, maar nu ook een beetje voor de verwachte verliezen door prepayments en herfinancieringen.

M.a.w. die wettelijke regeling haalt niks uit. Sure, consumenten kunnen eerder terugbetalen, maar ze hebben al die tijd toch al een rente betaalt die de bank óók compenseert voor prepayment risk.

Eigenlijk is het heel eenvoudig. De wet introduceert een extra risicopremie: die voor herfinancieringen. Banken rekenen dat door, no biggie.

Uw probleem hiermee is kennelijk dat banken zoiets niet kunnen modelleren, wat ik vreemd vind. Waarom niet? Banken simuleren hun renterisico, zien hoe dat de waarde van hun producten beïnvloedt op termijnen tot 1 jaar, bijvoorbeeld. Nu, je hebt data over herfinancieringen in het verleden. Je weet de originele rente, je weet de huidige rente, je weet een hele hoop andere factoren, en je hebt een 0/1 variabele die zegt of er een herfinanciering heeft plaatsgevonden of niet.

Dus, wat doe je? Je schat een modelletje dat bijv. de kans op een herfinanciering modelleert onder verschillende omstandigheden. In je risicomodel simuleren banken nu toch al al die omstandigheden (rentevoeten, default rates, FX rates, werkloosheid, GDP growth, noem maar op). Er is vast nog plaats voor iets dat kansen op herfinancieringen beschrijft.

Eigenlijk een beetje zoals je een model gebruikt dat bij het ontlenen een kans op default schat. En daarvoor vraag je toch ook een extra compensatie?

Dus om samen te vatten: ik zie niet in waarom banken herfinancieringsrisico niet zouden kunnen modelleren en dus: dat rentevoeten uiteindelijk geen herfinancieringspremium zouden kunnen bevatten.

Dit is dus hoe ik de zaak zie :)

Gr,
Kurt

Koen Robeys zei

Je optimisme is groot, maar je mate van conreetheid lijkt me klein :-)

"Er is vast nog wel plaats" en "ik zie niet in waarom niet"... Het lijkt nog niet op de inzichtelijke doorbraken van Black en Scholes...

Maar laat ik het aannemen. we "kennen de herfinancieringen uit het verleden". Alleen, die zijn nu juist functie van de rentevoet, en de bewegingen van de rentevoet ("volatiliteit") is op zijn beurt de onbekende die je nog moet bepalen. Dus lijkt me de variabele te leiden tot niet-lineaire formules, en chaostheorie zegt me dat je dan niet op veel voorspellingen moet rekenen. In feite lijkt het me zelfs "circulair", erger not dan niet-lineair", en in dat geval vrees ik dat de logica me nog veel ergere dingen vertelt.

Tenslotte hebben we nog het feit dat de rente dan wel volgens dat model, bij hypothese, aanpasbaar is, maar nog altijd bepaald wordt door vraag en aanbod. Dus moeten al die banken al bijna collectief afspreken om de prijzen te verhogen, maar oei, de straffen daarop zitten net onder het niveau van gevangenis. In mensentaal: zelfs kunnen *modelleren* (ik blijf het betwijfelen) is nog iets heel anders dan het kunnen *toepassen*.

Kortom, ik ben in feite helemaal niet verbaasd dat ik een tijdje geleden een artikel zag waarin de federatie van banken overwoog om het product met vaste rente niet meer aan te bieden. Wat is tenslotte een product met "vaste rente" als die rente helemaal niet vast is? Of in andere woorden: hoe zou het zelfs maar kunnen dan identiek hetzelfde risico dat je kan indekken met een cap (of floor, alnaargeleng) aan een veel lagere prijs kan ingedekt worden door iets anders? En juist *omdat* dat niet kan, denk ik, maken de banken er verlies op, en overwegen ze het niet meer aan te bieden.

koenfucius zei

1. De simplificatie zit hem niet zozeer in de idee dat de bank zelf de rentevoet bepaalt, maar in de idee dat er een unieke marktprijs is.

De ‘marktprijs’ is een theoretisch economisch concept dat bepaald wordt door dat punt waarbij het totale aanbod van een bepaald (identiek) product gelijk is aan de totale vraag. Zoals de grote econoom John Kay graag pleegt te zeggen: “illuminating, but not true”. De site spaargids.be toont rentevoeten die variëren van 1,79% tot 4,75% voor een vaste looptijd van 20 jaar en een kapitaal van €100.000. Geen unieke marktprijs dus: van Allianz en Argenta via Belfius en BNP Paribas Fortis tot Volkskrediet De Toren, bepalen de banken – zo mogen we aannemen – zelf vrijelijk wat de rente is. (Opmerkelijk is dat éénzelfde bank Belfius rentevoeten aanbiedt die variëren tussen 1.79% en 3,03%). Dit illustreert waarom de markt voor hypothecair krediet fundamenteel niet verschilt van de markt voor tomaten, autobanden of polshorloges.

Er zijn vele soorten tomaten, banden en horloges, net zoals er verschillende types hypotheekleningen zijn – en je kunt exacte dezelfde variëteit van tomaten, dezelfde Pirelli banden of dezelfde Swatch tegen verschillende prijzen vinden bij verschillende verkopers. Het is niet zo dat wie een hogere prijs aanrekent geen klanten heeft, noch dat alle kopers zich aanbieden bij de verkoper met de laagste prijs.

Conclusie: de banken kunnen dus hun ‘prijs’ (want dat is de hypotheekrente: de huurprijs voor het geleende bedrag) vrij vastleggen, en dat doen ze manifest ook.

2. Een bank die krediet verstrekt tegen een vaste rentevoet over een langere termijn neemt het risico van de ontlener over – daarover zijn we het alvast eens.

Dat risico heeft een prijs, en die prijs zit vervat in de rentevoet die, zoals hierboven aangegeven, door de bank wordt bepaald. Een bank kan natuurlijk proberen het eigen risico te beperken, en zoveel mogelijk het krediet dat ze de klant verstrekte tegen een vaste rente, ook zelf tegen een vaste rente te lenen. Of ze kan besluiten zelf het risico te onderschrijven.

Conclusie: Hoe dan ook, de keuze die ze maakt wordt de facto gereflecteerd in de aangeboden hypotheekrente.

3. Wanneer een klant zijn lening vervroegd terug wil betalen moet hij een herbeleggingsvergoeding betalen aan de bank. Zo’n vervroegde terugbetaling is contractueel toegelaten (en dus geen “contractbreuk”zoals je op Twitter aangaf).

Je beschuldigt diegenen die durven te beweren dat de bank zelf de rente bepaalt van een adembenemend gebrek aan kennis, en veinst verontwaardiging dat je Groot Ongelijk hebt – tot iemand dat ongelijk ook werkelijk aantoont.

Zoals ik onder 1. aangaf is er een zeer grote verscheidenheid in de hypotheekrentes. Dit kan enkel wanneer banken op een onafhankelijke manier hun hypotheekrente(s) bepalen. Is dat voldoende om je Groot Ongelijk aan te tonen?

Niets belet een bank te differentiëren tussen leningen over verschillende termijnen (en dat doen ze dus ook: Belfius rekent 2,592% aan voor looptijden 1-10 jaar, en 4,108% voor looptijden 26-30 jaar; bij BNP Paribas Fortis is de rente 2,80% voor een termijn van 10 jaar en 4,95% voor een termijn van 30 jaar). Groot Ongelijk?

Conclusie: de feiten steunen de stelling dat banken wel degelijk hun rente zelf bepalen.

(wordt vervolgd)

koenfucius zei

4. In België is de herbeleggings vergoeding gelimiteerd tot drie maanden interest, en volgens jou is dat de oorzaak van het probleem van de banken. Wanneer de banken dus inderdaad zelf de rente kunnen bepalen, dan lijkt het me wijs dat ze daarbij ook rekening zouden houden met de eventuele vervroegde terugbetaling door de klant. Als ze dat niet doen, en dus in realiteit een te lage rente aanrekenen, dan hebben ze dat enkel aan zichzelf te danken. Ze weten precies vooraf wat die vergoeding kan zijn, en hebben alle informatie die nodig is om de gepaste rentevoet te bepalen.

Dat het bij herfinanciering om “chantage” zou gaan zoals je – ook weer op Twitter – beweerde is sterk overdreven. De klant heeft die mogelijkheid wettelijk en contractueel.

Zo’n beperking is niet behulpzaam (ze komt overeen met een prijscontrole), maar uiteindelijk is het de klant die daarvan de dupe is, en niet de bank. Wanneer de banken – zoals ze zouden moeten doen – de rente correct bepalen, betekent het plafond op de herbeleggingsvergoeding dat de rente hoger is dan ze zou zijn mochten ze, aan die klanten die vervroegd uitstappen, een hogere vergoeding kunnen aanrekenen. Het resultaat is dat die klanten die de hele termijn blijven de klanten die vervroegd uitstappen subsidiëren.

Conclusie: de banken weten vooraf dat een klant het recht heeft uit te stappen, mits een vaste vergoeding; ze zijn dus in staat daarmee rekening te houden in het bepalen van hun tarief.

5. Het feit dat klanten herfinancieren om een nieuwe, goedkopere lening af te sluiten is irrelevant. Als ik plots een erfenis ontvang of de Lotto win, en mijn hypotheek vervroegd wil terugbetalen, dan is de vraag voor de bank: heb ik nog wat verdiend aan die gast? Als dat niet het geval is, dan heeft zij, zoals in 4. aangegeven, mij een te lage rente aangerekend. Of ik dan een goedkopere lening afsluit of niet heeft totaal geen belang.

Als Kurt, die helaas niet over een pas overleden suikertante beschikt, noch op de Lotto speelt, zijn lening herfinanciert tegen een betere rente, dan moet de bank naast de vraag die ze zich stelde in mijn geval, zich ook afvragen of de nieuwe lening tegen het goedkopere tarief winstgevend is. We mogen hopen van wel – want een bank die moedwillig verlieslatende producten op de markt brengt verdient noch respect, noch medelijden.

Conclusie: als de bank verlies maakt aan klanten die vervroegd uitstappen, om welke reden dan ook, dan hebben ze dat enkel aan zichzelf te wijten omdat hun rentevoet onaangepast is. Als de bank verlies maakt aan klanten die (her)financieren tegen een lagere rentevoet, dan hebben ze ook dát aan zichzelf te wijten, omdat – wait for it – hun rentevoet onaangepast is.

6. De asymmetrie in de leningsovereenkomst, nl. het feit dat de bank niet de vervroegde terugbetaling mag eisen, is óók welbekend, en men mag ook hier aannemen dat de bank wijs genoeg is omdat in de tariefbepaling mee te nemen.

Je zegt “waarom zit iedereen zo te spartelen om dat niet onder ogen te moeten zien, als ze precies hetzelfde in de nek van de bank splitsen?” De reden is simpel, en steeds dezelfde: de bank bepaalt de rente, en dus de kostprijs van de aangeboden dienst (het verhuren van geld aan, en het overnemen van risico van de klant).

Conclusie: de bank weet dat ze zich verbindt tot een vaste termijn en het kapitaal niet vervroegd kan terugvorderen; ze is dus in staat daarmee rekening te houden bij het bepalen van de rente.

7. Tot slot: niemand verplicht de banken een product aan te bieden dat niet commercieel leefbaar is. De wettelijke beperkingen waarin ze hun aanbod doen zijn genoegzaam bekend. Ofwel is het mogelijk daarbinnen een winstgevend en commercieel zinvol product aan te bieden (en dan is dat wat we zien in de markt), ofwel is dat niet mogelijk (en dan zien we banken die wetens en willens verlieslatende producten aanbieden – dat kun je toch moeilijk slim noemen?)

Kurt Verstegen zei

Sorry Koen, maar dat is wel een beetje blablabla wat je daar allemaal zegt he.

Kijk he... stel effe dat herfinancieren gewoon niet kan. Het is verboden en het kan nooit. Stel dat banken geld uitlenen, meer niet. Mensen moeten terugbetalen en daarmee basta.

Maar stel nu eens dat die mensen soms dat geld niet *kunnen* terugbetalen. Niet kunnen terugbetalen? Dat is absurd! Ze moéten, want dat staat in het contract. Achja, too bad, het lukt soms gewoon niet.

Maar oei, dan lijden banken verlies? Zeker weten. En ze weten dat op voorhand. Dus wat doen de slimme banken dan? Ze rekenen in de rentevoet een extra risicopremie aan. Eentje die hen voldoende compenseert tegen het risico dat mensen hun leningen niet terugbetalen.

Nu moet je mij eens uitleggen waarom banken al decennia lang erin slagen om default te modelleren, die afhangen van een shitload aan macroeconomische ontwikkelingen, oa ook rentevoeten, maar herfinancieringen dan wel zo moeilijk zouden blijken? :)

Dit heeft ook niks te maken met caps en floors trouwens.

Als een bank hier verlies op zou maken, wees maar gerust, ze zouden het al lang geschrapt hebben. Die wachten daar geen jaren mee. Het feit dat vaste rentevoeten hoger liggen dan variabele rentevoeten bevestigt trouwens mijn hypothese dat er een extra risicopremie in verekend wordt.

Bij energiemaatschappijen zie je hetzelfde fenomeen. Contracten met variabele tarieven zijn goedkoper dan die met vaste tarieven. Omdat de vaste tarieven een extra risicopremie omvatten.

Je moet het niet te moeilijk maken. Gewoon de extra kosten doorrekenen en klaar is kees. Wie dat niet kan, die gaat maar failliet of die verliest maar klanten. En wie dat niet kan maar wél wil, die moet mij maar in dienst halen, want ik garandeer je zwart op wit dat zoiets te modelleren is. En je moet er niet eens een PhD in de fysica voor hebben :-)

Koen Robeys zei

Je hebt in nummer 1 getoond dat banken vrijelijk hypotheekrentes kunnen *aanbieden*, aan (relatief) zeer diverse prijzen. Maar daarmee toon je niet aan dat ze die rentevoeten kunnen *bepalen*. Ik denk niet dat je nog nooit hebt gehoord van klanten die prijzen vergelijken en aan banken hun vaststellingen uim, meedelen: dus ik weet eigenlijk niet waarom je dat beweert. Maar je baseert er wel verschillende conclusies op: maar ik vind niet dat ik die moet aanvaarden.

Dus zijn we het in 2 eens dat de rente een afspraak omvat over het niveau van het risico, maar de aanname dat die het risico correct prijst (en weer die conclusie dat het anders "domme banken" zijn): dat blijft maar een aanname. Van die aanname zag ik de laatste tijd de banken verklaren dat ze fout is, dat ze er wel degelijk geld aan verliezen, èn dat ze (inderdaad) in vraag stellen dat ze het product nog willen aanbieden: in feite moet je al die dingen maar (samen met het verklaren dat het maar domme banken zijn) gewoon afwimpelen: dat mag van mij, maar ik signaleer dat, als je nu even bij experiment zou aannemen dat ze misschien de waarheid spreken, een paar dingen netjes op hun plaats vallen.

Onder 3 betreur ik dat je de "grote onwetendheid" nogal persoonlijk lijkt op te vatten. Maar ik had het heel duidelijk over het overheidsoptreden, en je kan aan je eigen tekst mijn punt zien! OFWEL heb je gelijk, en dan heeft de overheidsmaatregel als effect dat de rentevoeten voor de consument (bijvoorbeeld, iemand die gewoon een vaste rente kiest en helemaal niet probeert nog lager te krijgen tegen het risico dat het omhoog gaat: wat ikzelf zou kiezen) te hoog liggen. OFWEL heb je ongelijk, en dan zal het resultaat uiteindelijk zijn dat de banken het product niet meer aanbieden (tot het door vraag en aanbod weer duurder wordt en ze weer wel willen). Beide scenario's staan ongeveer met zoveel woorden in je tekst. Maar in beide gevallen durf ik zeggen wat er in de post staat: de maatregel getuigt van adembenemende onwetendheid.

Maar ik wil wel onder ogen zien dat een contractueel en wettelijk toegelaten vervroegde terugbetaling eigenlijk geen "contractbreuk" of "chantage" mag heten: de teleurstelling over de adembenemende onwetendheid, die nog maar eens maakt dat overheidsoptreden het omgekeerde effect heeft van wat beoogd werd, kleurt mijn taalgebruik. Ik kan me moeilijk excuseren voor iets waarvan ik weet dat het nog zal gebeuren, zeker?

In de rest blijf je je "conclusies" afleiden uit het feit dat de bank de rente "bepaalt", maar nogmaals: ik weet echt niet waarom je dat beweert, en ik hoef de conclusies dan ook niet aan te nemen. Natuurlijk komen we dan noodgedwongen tot overeenstemming onder je punt 7: ik zag nu al dat de banken luidop twijfelen of ze dat product nog wel moeten en willen aanbieden. Het feit dat je werkelijk denkt dat dat allemaal zomaar, zwart-wit, van de ene dag op de andere kan veranderen: wel, "adembenemende onwetendheid" zal ik het niet noemen, hoor, ik vermoed dat je gewoon niet veel ervaring hebt met hoe die markt werkt, en niemand van ons wordt met die ervaring geboren.

Ik blijf vermoeden dat de beste aanval op mijn opinie zou zijn de werkelijke kost van dat risico op herfinanciering - de premie van een floor op dat onderliggend - te vergelijken met de drie maand rente. En als dat verschil groot is, dan voorspel ik dat het product minder en minder zal aangeboden worden (hoewel, de regulering op vlottende tarieven getuigt ook al van adembenemende onwetendheid in hoofde van de wetgever. Komt dat van socialisten?). Maar als het verschil klein is, dan heb ik *nu al* dat "groot ongelijk".

Kurt Verstegen zei

Banken modelleren bijv. economische scenarios. Miljoenen van zulke scenarios. En telkens kijken ze wat met hun KPI's gebeurt.

Zo'n scenario kan bijvoorbeeld economische groei en werkloosheid simuleren op basis van een statistisch model. Hieruit volgen dan bijvoorbeeld rentecurven en wanbetalingen, en zoveel meer. Hier ook een model bij gebruiken dat herfinancieringen modelleert in functie van rentevoeten en andere variabelen, is peace of cake, als je de juiste data tenminste hebt. De data bestaat, maar ze in een computer steken kan wel wat geld kosten voor degene die niet de moeite hebben gedaan ze op tijd te digitaliseren.

Echt, het is gemakkelijk. En zelfs als je het niet kan modelleren kan je nog steeds een berekende gok maken.

Koen Robeys zei

Kurt:

Op de vraag "Nu moet je mij eens uitleggen waarom banken al decennia lang erin slagen om default te modelleren, die afhangen van een shitload aan macroeconomische ontwikkelingen, oa ook rentevoeten, maar herfinancieringen dan wel zo moeilijk zouden blijken?" zal ik maar mijn antwoord herhalen. De vraag OF ze zullen herfinancieren hangt ongeveer 100% af van de toekomstige interestbewegingen, en de toekomstige interestbewegingen heb je nodig om te schatten of ze zullen herfinancieren. Ik denk dat dat een groot verschil is met het inschatten van de kans op default, waarin rentevoeten maar een klein onderdeeltje van de causaliteit zijn.

Verder weet ik niet goed waarom je zomaar verklaart dat het niets met "caps en floors" te maken heeft. Hier hebben we dus een marktpartij die het risico op verlies in de ene richting heeft geëlimineerd, maar in de andere richting (kans op winst) niet; daar zelfs een prijs voor betaalt, maar ik mag het niet vergelijken met een optie? Ik zou graag je argumentering zien.

Ik heb het ook moeilijk om te geloven dat je *werkelijk* denkt dat "vaste tarieven hoger liggen dan variabele omdat er een risicopremie in zit" (tot daar alles in orde, natuurlijk), die vervolgens dat risico op herfinanciering voorstelt! Ik weet echt niet waarom je dat beweert. Ik denk (je kan mijn groot ongelijk aantonen!) dat het verschil in variabele en vaste rentes nogal goed zal overeenkomen met de verschillen op de verschillende punten van de yieldcurve.

En als dat zo is, dan staat die opmerking van je daar niets te doen; tenzij, natuurlijk, je ook gelooft dat de yieldcurve een risicopremie omvat, omdat de ene partij wel, maar de andere niet, uit pakweg een obligatie mag stappen. Ik zou, eens te meer, graag je argumentatie zien.

Kurt Verstegen zei

Ik volg de logica van Koen trouwens ook niet echt. Het feit dat rentevoeten verschillen tussen banken en binnen banken wil nog niet zeggen dat de marktrente niet dé belangrijkste verklarende factor is voor alle geobserveerde rentevoeten op een bepaald tijdstip.

Ik zou het dus eerder zo formuleren: gegeven de "benchmark" rente, kiezen banken hun rentevoet zelf.

De benchmarkrente kan dan bijv. de rentecurve van risicovrije staatsobligaties zijn, zoals bijv. Duitsland.

Maar alle rentevoeten die vandaag door banken "gekozen" worden zijn wel DIK EN VET geconditioneerd op het algemene niveau van de rentevoeten in de economie.

Dus GEGEVEN de benchmarkrente, kiezen banken zelf hun rentevoeten. Dat is een conditionele statement. Maar onconditioneel kiezen banken allesbehalve zelf hun rentevoeten.

Kurt Verstegen zei

Natuurlijk hangen die af van toekomstige rentebewegingen. Maar toekomstige defaults hangen daar toch ook vanaf? En van economische groei? En van werkloosheid?

Dat is écht geen probleem hoor. Er is hier geen enkele sprake van een onbreekbare "cirkel".

Uiteraard komt het verschil tussen vast en variabel niet alleen van herfinancieringsrisico. Maar dat zal er zeker in zitten. Waarom zouden banken het anders in hemelsnaam aanbieden? Hoe dom zijn banken als ze daar bewust verlies op zouden maken?

Kurt Verstegen zei

Een collega van mij modelleert yield curves bijv. Die kan jarenlang voorspellingen maken van verschillende yield curves.

Stel dat ik voor volgend jaar een yield curve XYZ voorspel. En stel dat ik dan voor alle klanten in mijn portfeuille het verschil tussen hun contractuele rente en de voorspelde rentevoeten bereken. En stel dat ik op basis van historische data kan schatten hoe groot de kans is op herfinanciering voor élk van die klanten, op basis van die verschillen. Dan kan ik weer aan het simuleren gaan. Misschien zullen 10% van al die klanten herfincieren, dan zal mij dat ABC euros kosten, enzovoorts.

Simulatie is echt ultra-powerfull. Of waarom dacht je dat alle banken van die knallers aan mainframes hadden? :-)

Koen Robeys zei

Dan zal ik maar aannemen dat ik niet genoeg van modellering ken om dat te begrijpen. Waarmee we nog altijd op mijn punt van daarnet zijn: nu heb je een verwachte kost, *indien* de rente daalt, maar de vraag is of je die kan doorrekenen.

Ik denk dat dat niet zo simpel is als het (misschien) lijkt. En ik denk ook dat banken er toch maar het beste zullen van hopen, en langer dan je misschien denkt: want de rentevoeten moeten eerst ècht nog dalen, nietwaar, en wie geloofde nu nog, de laatste drie jaar, dat rentevoeten *zouden* dalen? "Hyperinflation, soon!", nu al zeven lange jaren lang...

En hoeveel verlies kunnen ze nu nog maken, met rentevoeten rond de nul percent, "indien ze verder zakken"? En dus kabbelt dat allemaal nog een tijdje voort, maar op een dag, als de rente weer vijf percent zal staan...?

Ik denk dat ikzelf al vlug zou zeggen: dat product, dat doen we niet meer. Ik denk dat we daarmee ook, een heel klein beetje, weten waarom ik helemaal niets te zeggen heb.

Kurt Verstegen zei

"de vraag is of je die kan doorrekenen."

Ik denk het wel, aangezien alle banken blootgesteld zijn aan hetzelfde probleem, kunnen zo'n kosten niet weggeconcurreerd worden. En buiten concurrentie zie ik weinig redenen waarom banken geen kleine markup mogen vragen in hun rente.

Maar uiteraard kan ik dit alles niet bewijzen :) Het is gewoon een beetje economic logic, gecombineerd met wat ik weet van het modelleren van risico's.

Being a bank ain't easy -)

koenfucius zei

@Koen
1. Ik snap je punt over prijsbepaling niet. Ik stel vast dat verschillende banken verschillende hypotheekrentes aanbieden. Je zegt “daarmee toon je niet aan dat ze die rentevoeten kunnen *bepalen*” . Het zou kunnen dat er een mij onbekend mechanisme, buiten de banken om, bestaat, dat dicteert dat Belfius een rente van 2,592% zal aanrekenen, en BNP Paribas Fortis 2,80% voor een hypotheeklening met vaste rente over een termijn van 10 jaar. In dat geval zou ik je zeer dankbaar zijn mocht je me meer informatie over dat mechanisme kunnen geven.

Moeten we het, in afwezigheid van een dergelijk mechanisme, echter niet eens zijn over het feit dat twee verschillende banken die twee verschillende rentes aanbieden ook zelf die rentes *bepaald* hebben?

Even een zijsprongetje naar Kurt: natuurlijk is de marktrente een belangrijke component in de prijsbepaling (=de rentebepaling) van de bank aan haar hypotheekklanten. Maar dat is toch niet anders dan bij tomaten, autobanden of polshorloges? Wie deze items aan consumenten verkoopt baseert zijn verkoopprijs toch ook op de groothandelsprijs waartegen hij ze inkoopt? Gaan we daarom zeggen dat Carrefour en Delhaize (en de groentenman op de hoek), Auto5 en Halfords, en Inno of de plaatselijke juwelier *ook* *niet* hun prijzen bepalen?

Koen R schijnt te suggereren dat de hypotheekrente die een bank aanbiedt extern *opgelegd* is, en dat is patente onzin.

2. Ik heb het niet over de correcte waardering van het risico. Zelfs een ‘correcte’ inschatting met de meest gesofisticeerde modellen garandeert niet dat er geen verlies mogelijk is. Maar als de bank het risico overneemt van de klant, dan lijkt het me niet zo gek ervan uit te gaan dat de bank weet wat ze doet. En indien de bank – zoals je schijnt te impliceren – óók niet weet wat ze doet, lijkt het me niet zo gek ze domheid toe te schrijven. Een handelaar die met verlies verkoopt, en daarover komt klagen, is toch niet echt intelligent bezig?

3. Ik heb je “onwetendheid” opmerking lang niet persoonlijk opgenomen hoor :-) Mijn huid is wel wat dikker dan dat. Ik heb mijn punt echter blijkbaar nog niet helemaal duidelijk gemaakt, dus ik probeer het nog eens:

Het aanbieden van hypotheekleningen is gebonden aan het recht van de klant vervroegd terug te betalen, mits het betalen van een boete gelijk aan 3 maanden interest. Dat is een feit, bekend bij de bank, bekend bij de klant. De bank weet dus dat, wanneer ze een hypotheek tegen een vaste rente verstrekt voor een bepaalde termijn, dat voor de klant een *maximum* termijn is (zijzelf mogen geen vervroegde terugbetaling eisen).

Dit gegeven zijnde moet de bank oordelen over een aantal zaken:
a. hoe het risico dat ze heeft overgenomen van de klant, nl. dat de rente gaat fluctueren, in te dekken wanneer de klant een vaste rente betaalt – dit kan bijvoorbeeld door zelf het geld te lenen tegen een vaste rente, of door eigen middelen vrij te maken om eventuele verliezen te dekken (maar dan ook eventuele winsten zelf te incasseren)
b. welk percentage van de klanten verwacht wordt uit te stappen *voor* het einde van de termijn
c. hoe lang een klant moet blijven vooraleer er winst op wordt gemaakt - dit is grotendeels een kwestie van de vaste kosten die verbonden zijn aan het verstrekken van een lening; zodra die zijn gedekt kan het netto inkomen van de klant op de winstrekening worden geschreven

en op basis daarvan (en van de prijs waartegen ze zelf het geld kunnen lenen, de geldende marktrente dus) de prijs van het product bepalen waartegen ze, in agregaat, voldoende winst maken. De twee laatste aspecten, b. en c., hangen natuurlijk ook af van de aangerekende hypotheekrente: hoe hoger de rente, hoe groter de kans dat een klant vervroegd uitstapt, maar ook hoe meer inkomen hij genereert (en dus hoe minder lang de klant moet blijven vooraleer hij winstgevend is ). Dat vergt een beetje iteratie, maar toch niets wat boven de competentie van een bank mag liggen.

Let wel: dit alles houdt rekening met de wettelijk beperkte opzegvergoeding.

(wordt vervolgd)

koenfucius zei

(vervolg)

Wat kan er misgaan? Twee zaken
a. het indekken van het fundamentele risico loopt verkeerd. Kan gebeuren, maar valt volledig ten laste van diegene die het risico heeft overgenomen, dus de bank.
b. meer klanten stappen vroeger uit dan verwacht, bijvoorbeeld omdat de marktrente intussen sterk is gedaald en er betere voorwaarden te krijgen zijn. Dat is een probleem, maar niet een dat op de rekening van de overheid mag worden geschreven. Waarom niet? Zelfs als de bank bij het afsluiten van de lening zelf de grootte van de boete zou kunnen bepalen, dan nog kan ze niet retrospectief een hogere boete aanrekenen. (Je zou in principe de boete afhankelijk kunnen maken van het verschil tussen marktrente en actuele hypotheekrente, maar ik twijfel eraan of daarvoor veel klanten zouden zijn...) Overigens is dit enkel een ernstig probleem wanneer klanten uitstappen *vooraleer* ze winstgevend zijn geworden.

4. Een hypotheeklening is een systeem met verschillende parameters (waarvan de boeteclausule er een is, net als de hypotheekrente, of de prijs van het product). De boeteclausule bepaalt mede de aangewezen rente.

Stel dat de wetgeving de boete vrijlaat. Dan zou een beetje een innovatieve bank een gamma van producten kunnen aanbieden, waarbij de te betalen boete, en de rente samen variëren (maar in tegenovergestelde richting. Bijvoorbeeld:

a. 10 jaar looptijd , boete van 1 jaar intrest bij vervroegd uitstappen, vaste rente 1,7%
b. 10 jaar looptijd , boete van 6 maanden intrest bij vervroegd uitstappen, vaste rente 1,9%
c. 10 jaar looptijd , boete van 3 maanden intrest bij vervroegd uitstappen, vaste rente 2,4%
d. 10 jaar looptijd , geen boete bij vervroegd uitstappen, vaste rente 3,5%
e. 10 jaar looptijd, geen boete bij vervroegd uitstappen, variabele rente 2,0%

De situatie die nu dus bestaat is dat enkel c. toegelaten is – en dus moet de bank enkel uitrekenen wat de gepaste rente is in dat geval.

De vraag is: zijn de klanten geïnteresseerd aan die rente? Indien niet: het is een niet-leefbaar product, en verdwijnt dus van de markt.
Conclusie: de bank is in staat om te bepalen wat de gepaste rentevoet is om een economisch leefbaar product aan te bieden. Als de banken een niet-leefbaar product aanbieden, dan hebben ze dat enkel aan zichzelf te wijten, net zoals de tomaten- banden- of horlogehandelaar die zijn waren zou aanbieden aan een prijs waarbij hij verlies maakt.

Koen Robeys zei

Nu ben ik wel verbaasd dat ik blijk te argumenteren tegen "Koen schijnt (sic) te suggereren (sic)", gevolgd door "dat de rente extern opgelegd is". Ik signaleer dat dat er *nergens* staat, en verder dat er iets heel anders *wel* staat. Ik ga me maar niet bezig houden met wat ik "schijn te suggereren".

Het belangrijkste is de vraag of de bank de rente *bepaalt*: Mijn post zegt al heel snel: "Het begon ermee dat iemand vond dat "de bank zelf de interestvoet bepaalt"." En dat je dat heel goed had gezien weten we omdat je er doorheen je lange reactie voortdurend op terug komt:

"die prijs zit vervat in de rentevoet die, zoals hierboven aangegeven, door de bank wordt bepaald"

"Dit kan enkel wanneer banken op een onafhankelijke manier hun hypotheekrente(s) bepalen"

"de feiten steunen de stelling dat banken wel degelijk hun rente zelf bepalen."

"Wanneer de banken dus inderdaad zelf de rente kunnen bepalen (...)"

"Als ze dat niet doen, en dus in realiteit een te lage rente aanrekenen, dan hebben ze dat enkel aan zichzelf te danken. Ze weten precies vooraf wat die vergoeding kan zijn, en hebben alle informatie die nodig is om de gepaste rentevoet te bepalen."

"als de bank verlies maakt aan klanten die vervroegd uitstappen, om welke reden dan ook, dan hebben ze dat enkel aan zichzelf te wijten omdat hun rentevoet onaangepast is."

"De reden is simpel, en steeds dezelfde: de bank bepaalt de rente".

En ik zeg, en zei toen al: de bank bepaalt *niet* de rente. De bank bepaalt evenmin de rente als de klant de rente bepaalt: omdat *zowel* de bank, *als* de klant, vrij kunnen beslissen om de rente, door de ander *voorgesteld*, te weigeren. Dat laatste *omdat* er een "markt" bestaat, waar de klant beroep op kan doen, juist *omdat* er een brede waaier aan voorgestelde tarieven bestaat: en dàt is in feite wat je heel grondig hebt getoond. Maar je kon geen betere voorzet geven om ook te tonen dat *dus* (dus! D - U - S!) de bank helemaal niets "bepaalt". Het is een marktransactie: de bank *komt overeen* met de klant, en de prijs wordt evenveel door elk van beide partijen "bepaald".

En dat heb ik van bij het begin gezegd! Kijk:

"Immers, net zoals de bank een rente kan voorstellen, en een te laag voorstel kan weigeren, kan de ontlener ook een voorstel afwijzen, en zelf een voorstel doen. Ik weet ook niet hoe een wereldbeeld dat een markt gaat beschrijven in termen van minder dan twee partijen ons ooit veel vooruit gaat helpen...?"

Ik zie *nergens* staan dat ook maar iemand die rente extern zou opleggen. Ik zie *wel* staan dat de overheid extern oplegt dat de bank *moet* accepteren dat de klant daar kan uitstappen, èn dat daarvoor niet meer dan een *extern bepaalde* (namelijk door de overheid) vergoeding mag gevraagd worden: dat is immers waarover ik klaag.

Dus ik denk dat ik me nu maar even tot die basics beperk: het wordt te lang als het gaat over wat ik "schijn (sic) te suggereren". Als je conclusies wil baseren op "de bank *bepaalt* de rente", dan denk ik dat je nog veel werk hebt. Als je het wil hebben over wat ik "schijn te suggereren": dat staat er niet, en dan ben je in feite in vergelijking met die eerste post van je nogal serieus van onderwerp veranderd. En tenslotte: hoewel Kurt je gelijk geeft mag je me nog altijd pakken op het feit dat ik niet geloof dat die kosten zo goed modelleerbaar zijn, en dat ik in ieder geval niet geloof dat de banken het resultaat van die modellen kunnen opleggen: de bank bepaalt nu eenmaal niet die rente; dat kan ze alleen met een klant die de rente ook nog aanvaardt. En ja, de conclusie, denk ik, zal zijn dat de overheid de hyoptheekmarkt zwaar verstoort: het soort adembenemende onwetendheid waarmee overheden wel vaker het omgekeerde effect bekomen dat ze beoogden.

Koenfucius zei

Sorry Koen, maar dat is toch je reinste sofisme hoor.

Ik wil graag weten waarom je het zo moeilijk hebt te accepteren dat de bank de rente bepaalt waartegen ze hun klanten een hypotheek verstrekken. Misschien kun je, om mij daarbij te helpen antwoorden op de volgende vragen:

1. Wie bepaalt de prijs van de kilo tomaten, een stel banden voor mijn auto, of een Swatch horloge?
2. Als je zegt "de verkoper", waarom is dat anders dan de hypotheekrente in het geval van een bank?
3. Als je *niet* zegt, "de verkoper", dan vraag ik je de volgende situatie te beschouwen: je bent op zoek naar wen zeldzame uitgave van Hayeks Road to Serfdom, en wat blijkt, onze vriend Kurt heeft exact zo'n exemplaar ontdekt op de zolder bij zijn oma. Kurt biedt je het boek aan voor €10 (want hij is een goede jongen). Een koopje denk jij, en je schuift hem een biljet van 10 euro toe. Wie heeft de prijs bepaald?

Koen Robeys zei

1. De verkoper bepaalt (haast) altijd al die prijzen. 2. Het is anders in de hypotheekmarkt omdat haast elke koper binnenkomt met een geprinte pagina van de beleggersgids plus een hoop voorstellen van andere banken, en het is de normaalste zaak van de wereld dat de hypotheeknemer met contract aan een aanzienlijk verschillende rente buitenkomt. 3. Het verschil met het oud boek is dan ook dat je niet de mogelijkheid vermeldt dat ik ook kan zeggen "10 is me te veel, maar 8 wil ik er wel voor geven: en als Kurts antwoord nu "ja, dat is ook wel goed"; *wie* heeft dan nu "de prijs bepaald"?

Die punten 2 (zo vanzelfsprekend in de hypothekenmarkt) en 3 wil ik je wel eens zien proberen in de tomatenmarkt bij je lokale Delhaize, of voor nieuwe banden. Ik vind je "reinste sofisme" dan ook behoorlijk onheus.

Koenfucius zei

Klanten die met vergelijkende informatie een verkoper benaderen vind je lang niet alleen bij hypotheekverstrekkers. Er zijn tal van vergelijkingssites voor bijna alle goederen (inbegrepen kruidenierswaren). In het VK betalen de grote ketens (Tesco, Sainsbury enz) je het verschil terug te betalen mocht je winkelwagentje bij de concurrentie goedkoper geweest zijn.

Zelfs al moet de verkoper zijn prijs aanpassen aan nieuwe informatie, zoals een geïnformeerde klant, dan nog heeft de verkoper het laatste woord in de transactie. Hij is niet verplicht te verkopen, en kan ervoor kiezen zijn prijs te handhaven.

Dat is niet anders voor banken. Zij zin in staat (zo mag men aannemen) te oordelen wat de laagste hypotheekrente is die hen voldoende winst oplevert. Wanneer een klant een lagere rente eist, en ze geven toe - aan wie hebben ze het dan te wijten dat ze dan onvoldoende winst (of verlies) maken?

Als ze niet toegeven, en de klant vindt elders een goedkopere lening, dan zijn er twee mogelijkheden: die concurrent maakt ook verlies - en dat is een situatie die niet onbeperkt kan blijven duren; of die concurrent maakt wel nog winst, omdat bijvoorbeeld zijn kosten lager liggen.

Dat is toch essentieel hoe de markt werkt?

Koen Robeys zei

Ja, dat lijkt me precies hoe de markt werkt: en het is precies de reden waarom de verkoper *niet* "bepaalt wat de prijs is". Dat is natuurlijl wèl zo voor de banden of de tomaten waar je het over had, maar dat is niet zo in de gevallen die je nu zelf aanhaalt: het is vaak helemaal niet zo moeilijk om de verkoper te "verplichten" zijn prijs aan te passen, en vaak gebeurt dat, in markten zoals de hypotheekmarkten, ook werkelijk.

Maar jij zegt: als ze toegeven hebben ze het aan zichzelf te wijten. Alleen, hoe harder je wil benadrukken dat ze het aan zichzelf te wijten hebben, hoe harder je aanneemt dat ze *niet* de prijs "bepalen": wat je zelf met voorbeelden erbij zegt. Welnu, dat was echt wat ik van bij het begin zei: ik ontken dat ze de prijs bepalen, want ik kan *zien* dat in dit soort markten vaak de kopers de prijs "bepalen", kortom, dat de prijs wordt overeengekomen, en niet door de ene partij wordt opgelegd.

Om dat allemaal te bereiken beklemtoon je wel iets dat ik inderdaad anders zie: ik geloof niet dat ze dat "weten": en hier krijg je gelijk van Kurt, om redenen die ik niet begrijp, maar ik moet onder ogen zien dat Kurt daar veel meer van weet dan ik. Maar ik weet er toch wel een paar dingen van: genoeg om te zeggen dat ik een cap of een floor herken als ik er één zie. En als iemand geen plicht heeft om (in casu) een rentestijging te ondergaan, maar wel het recht om de voordelen van een daling op te strijken: dan herken ik een cap als ik er één zie. En we weten heel precies hoe we daarvan de kost moeten berekenen, en ik maak me sterk (maar als iemand het narekent en ontdekt dat ik fout zit zal ik het toegeven, hoor) dat voor hypothecaire looptijden 3 maand rente (zijnde een kwart van de rente op één jaar) van geen kanten genoeg zal zijn. Ergo, wij hebben die caps veel te goedkoop verkocht, en toen de marktschommelingen groter bleken dan de verwachte volatiliteit gingen we de boot in (maar die verwachte volatiliteit is opgelegd door de overheid, maar het is toch de schuld van de banken: smiley.)

Maar als ik moet aannemen dat de manier om te berekenen wat de werkelijke kost is buiten spel wordt gezet, en vervolgens krijg ik te horen dat het perfect mogelijk is om de rest van die kost "op één of andere manier" ook te berekenen, en bovendien nog aan te rekenen ook: dan vind ik dat héél onwaarschijnlijk: waarom kopen ze dan niet ineens een cap? (en ik, die vaak opties, waaronder caps, aan klanten heb verkocht kan je meteen het antwoord bezorgen: omdat veruit de meeste klanten opties, zoals caps, veel te duur vinden.)

En zo zijn we weer op het punt dat het meest waarschijnlijk lijkt om mijn groot ongelijk aan te tonen: misschien heb ik het wel compleet mis als ik me inbeeld dat de echte cap zoveel duurder is dan de drie maand rente? Maar aangezien ik je net heb *zien* zeggen dat de kopers wel degelijk (minstens!) mee "de rente bepalen" (ik beeld me in feite echt in dat dit een kopersmarkt is, hoor, maar ik kan het mis hebben), weet ik echt niet hoe je kan volhouden dat de banken die kosten maar even moeten aanrekenen.

Koenfucius zei

Ik probeer het nog een keer.

Je zegt "Ergo, wij hebben die caps veel te goedkoop verkocht" - dit illustreert mooi dat het mogelijk was de caps duurder te verkopen, m.a.w. door een hogere prijs aan te rekenen. Hoe kan dat als de banken de prijs niet bepalen?

Je zegt "dat de echte cap zoveel duurder is dan de drie maand rente". Zoals ik hierboven uitlegde: de boete en de rente zijn verbonden met elkaar - hoe lager de rente, hoe hoger de boete en vice versa. Als je vooraf weet dat de boete maximaal drie maand rente is, dan moet de rente hoger (dit wil dus zeggen, a fortiori, een hogere prijs bepalen). Als dat betekent dat er geen klanten op af komen, soit en tant pis - dan heb je aangetoond dat er geen markt is voor net product aan de correcte prijs.

Wat je blijkbaar, om mij onduidelijke redenen, blijft vergeten of ontkennen in deze surrealistische discussie over wie de prijs bepaalt is dat, al wordt het de bank wettelijk verhinderd een hogere boete op te leggen dan 3 maand rente, ze niet verplicht is een hypotheek te verstrekken tegen een te lage rente. Zij, en niemand anders, bepaalt de minimale rente tegen dewelke ze het kapitaal wil uitlenen.

Als de tomatenhandelaar zijn tomaten inkoopt tegen €1 per kilo, en hij een marge wil van €1 om zijn kosten te dekken en voldoende winst te maken, moet hij €2 aanrekenen aan zijn klanten. Als de overheid een beperking oplegt in de vorm van 20% BTW moet de klant €2,40 betalen. Als dat teveel is voor de klant, dan heeft de handelaar drie mogelijkheden: (1) zijn kosten verlagen zodat hij ook op een lagere totale verkoopprijs winst maakt; (2) besluiten dat er geen markt is voor tomaten aan €2,40 per kg en dus geen tomaten aanbieden; en (3) de tomaten met verlies verkopen, en klagen dat de BTW op tomaten te hoog is, en het de schuld van de overheid is dat hij verlies boekt.

Welke van deze drie opties zijn slim, en welke zijn dom? Welke optie kiezen de banken die klagen dat drie maanden rente onvoldoende is?

Koen Robeys zei

Mij verbaast ook iets aan deze discussie. Namelijk, je zegt (niet voor de eerste keer):

"ze [de bank] niet verplicht is een hypotheek te verstrekken tegen een te lage rente. Zij, en niemand anders, bepaalt de minimale rente tegen dewelke ze het kapitaal wil uitlenen."

En uit die logica leidt je af dat de bank de rente bepaalt.

En ik antwoord, niet voor de eerste keer, in *precies dezelfde logica* dat...

"DE KLANT niet verplicht is een hypotheek te AANVAARDEN tegen een te HOGE rente. HIJ, en niemand anders, bepaalt de MAXIMALE rente tegen dewelke HIJ het kapitaal wil ONtlenen."

En volgens precies dezelfde logica; JOUW logica kan je daaruit afleiden dat "de klant de rente bepaalt". Wat me meteen bij een tweede punt brengt dat me (in feite heel, heel erg) verbaast: je doet enorm veel moeite om te beweren dat "de bank de rente bepaalt", maar met het toenemen van het aantal post geef je zelf meer en meer voorbeelden van hoe - nu al met de andere markten waaruit je eerder voorbeelden plukte erbij - dat niet waar is. Je geeft *zelf* voorbeelden van leveranciers die "het verschil terug betalen", met andere woorden: prijzen voorstellen (zoals de banken met rentevoeten) maar op basis van wat andere aanbieders doen zelfs achteraf (!) aanpassen.

In mijn boek heet *tegelijk* beweren dat de verkoper de prijs bepalen *en* diverse voorbeelden geven van hoe in werkelijkheid *de koper* de prijs bepaalt een contradictie. Wat mijn eerste paragrafen hier dan weer zeggen is dat je je eigen logica alleen maar toepast op één partij van de transactie, maar "om onduidelijke redenen" niet op de andere.

Voor mij heeft het weinig zin dat je elke post "nog een keer probeert": de contradictie gaat daar niet mee weg, en de logica blijft even mank.

Intussen hebben we wel een belangrijke overeenkomst bereikt. De overheid legt een extra kost op, en de bank moet die nu maar doorrekenen. Alleen al het feit dat, als je je zin krijgt, het netto resultaat dan precies hetzelfde is zou je toch eens moeten doen nadenken: wat een adembenemende onwetendheid van de overheid om al die moeite te doen die nooit iets kan bereiken - tenzij de banken maar *domme* banken zijn, natuurlijk.

VERVOLG

Koen Robeys zei

Maar het *is* natuurlijk niet hetzelfde resultaat! In werkelijkheid heeft de overheid de markt op een zodanige manier verstoord dat de banken besmurft (ik mocht het woord "stelen" niet meer gebruiken) zijn. Immers, we waren het er al over eens dat ze zich beter uit het product zouden terug trekken: in deze kopersmarkt bepalen de kopers immers dat ze de werkelijke kosten niet willen betalen, en dus zijn de banken al die caps veel te goedkoop aan het verkopen.

Alleen, we praten wel over de hypotheekmarkten. Ik zou wel eens willen zien wat het effect is op het bankieren zonder hypotheekmarkt: de helft dicht, en bij de andere helft een hoop personeel op straat?

Nee, echt waar, ik begin er spijt van te krijgen dat ik de woorden "diefstal" en "chantage" overdreven heb genoemd. Ik denk dat ik ze maar terug ga gebruiken.

Oh ja: *tenzij*, natuurlijk...

* de kosten van die "cap" helemaal niet zo veel hoger liggen dan ik de hele tijd denk.
* de hypotheekmarkt wel degelijk de verkopersmarkt is die jij al de hele tijd beweert (hoewel je zelf de tegenvoorbeelden geeft)
* het voor de banken heel gemakkelijk is om het product hypotheek niet langer aan te bieden.

Daarmee heb ik drie voorbeelden gegeven van sterke opinies van me, waarvan ik gerust zou durven onder ogen zien dat ik die helemaal verkeerd zie, zodat de banken het in werkelijkheid "aan zichzelf te danken hebben". Dan wist ik dat gewoon helemaal niet: echt geen probleem, hoor.

Mag ik je echter uitnodigen zelf ook te formuleren wat jij nodig hebt om onder ogen te zien dat de overheid wel degelijk met een bijzonder onheus beleid de banken serieus aan het pluimen is? Want tot nu toe lijk je nogal onfalsifiëerbaar aan te hangen dat de banken het OFWEL wel degelijk allemaal kunnen opvangen met modellen, OFWEL alleen maar "domme banken" zijn, maar onder geen enkele voorwaarde misschien wel slachtoffer van adembenemende onwetendheid in hoofde van dat overheidsbeleid.

Ik zou trouwens ook wel eens willen weten wat je gelooft dat er werkelijk gebeurt. Liegen de banken als ze zeggen dat ze verlies maken? Denk je dat er prijsstijgingen zitten aan te komen die maken dat de overheidsmaatregelen weer teniet worden gedaan? Of geloof je dat we aan de vooravond staan van een serieuze inkrimping van de hypothekenmarkt? Benieuwd...

Koenfucius zei

Ik stel vast dat je geen antwoord geeft op mijn simpele vraag (welke van de drie opties). Dat antwoord zou nochtans duidelijkheid verschaffen.

Maar ik probeer het nog eens. Het is niet omdat de klant *mee* de prijs van de transactie bepaalt dat de verkoper de prijs van de transactie *niet* bepaalt. Niet op de markt, niet in de supermarkt, niet op eBay, en niet bij de bank.

Een succesvolle transactie in een vrije markt vereist overeenkomst over de prijs waartegen een goed of een dienst wordt verhandeld. Die kan bereikt worden op een impliciete manier (de klant accepteert de prijslijst op café en betaalt het aangegeven bedrag voor zijn pintje), of na expliciete onderhandeling (bv wat je ziet op de rommelmarkt, maar ook wat je ziet tijdens veilingen of op eBay).

Wat fundamenteel is, is dat de verkoper uiteindelijk bepaalt of de transactie zal plaatsvinden. De instemming van de verkoper is essentieel. Het niet-instemmen met de prijs voorgesteld door de koper betekent dat de verkoper een hogere prijs *bepaalt*; door in te stemmen met een voorstel van de koper *bepaalt* de verkoper een nieuwe prijs.

Waarom is het uiteindelijk de verkoper en niet de koper die de prijs bepaalt, zelfs al wordt de prijs bepaald door expliciete onderhandeling? De reden is simpel: de verkoper heeft het goed (of de capaciteit de dienst te verlenen), en dus ook de touwtjes in handen.

(Wordt vervolgd)

Koenfucius zei

Ik zal het nog eens anders formuleren, en dan kun je misschien zeggen of je het hiermee eens bent of oneens: een transactie in een vrije markt kan niet worden voltrokken tegen een prijs die niet (mede) bepaald is door de verkoper.

Het feit dat die transactie a priori onderhevig is aan extern opgelegde voorwaarden zoals BTW, of zoals een beperkte boeteclausule, verandert hier niets aan. Beide partijen zijn op de hoogte van dergelijke voorwaarden, en kunnen er dus terdege rekening mee houden in hun beslissing al dan niet de transactie te voltooien. Er wordt niemand gechanteerd of bestolen: beide partijen zijn vrij.

Je schijnt te argumenteren dat de banken met het mes op de keel verplicht worden "de caps onder de prijs te verkopen", want je zegt: "het voor de banken heel gemakkelijk is het product hypotheek niet langer aan te bieden", alsof er een dwang bestaat.

Welnu, dan wil ik graag weten waar dat mes vandaan komt, en wie het vasthoudt. Want ook in een kopersmarkt die vrij is, en waarin dus niemand wordt gedwongen om te verkopen, zal een (potentiële) verkoper niet tegen verlies verkopen. Als de banken dat toch doen, dan is dat omdat ze daarvoor kiezen, niet?