donderdag 31 januari 2013

De vastgoedmarkt: transparantie

Met dat geregeld kijken naar de vastgoedmarkten van de laatste jaren (1) moest ik geregeld terugdenken aan de opmerkingen van Hernando De Soto in zijn The Mystery of Capital (2000). Als je je spaarcentje hebt en ook wel een krediet zal krijgen, maar de prijzen zijn erg duur, dan voel je tot in je tenen het probleem. Je kan één keer schieten, en als het niet raak is, wel, je zal niet blij mee zijn als je spaargeld betaald is en je aflossingsplan loopt, maar het huis is niet wat je ervan had gehoopt.

Dus beeld je eerst de wereld van (misschien) 50 jaar geleden in. Advertentie: huis te koop, X kamers, straat, nummer, dat soort dingen. Veel later pas, denk, zal er al eens een foto bijgekomen zijn zodat je toch al het type kon zien. Dus je moet gaan kijken, om al eens een idee te hebben van ligging, oriëntatie, staat van de keuken, grootte van de kamers etc. Dus bovenop de standaardproblemen dat je nog lang niet alles weet omdat je het eens hebt gezien, heel veel tijdverlies, want je hebt een hoop verplaatsingen nodig, alleen om te elimineren.

Dat is wat wij, liberalen (en een hoop andere serieuze mensen, natuurlijk) "transactiekosten" noemen. De reden waarom ik nadrukkelijk over liberalen begin is dat die er altijd aan herinneren hoe hoge kosten de marktwerking negatief beïnvloeden.

En dus zijn wij, vandaag, heel erg blij met internetsites waarop niet één, maar veel foto's kunnen gezet worden. We zijn heel erg blij met Google Maps waarop je in één oogopslag de ligging en de oriëntatie kan zien, en of er wel of geen bomen in je gezichtsveld resp. je zonlicht zullen staan, en of er geen stilstaand water of een lawaaierige fabriek vlak in de buurt is. En we zijn heel erg blij met Google Streetview, zodat je zonder een voet te moeten verplaatsen weet of het een drukke straat is, met wel of geen verkeerslichten en fietspaden.

Al die dingen besparen je gigantisch veel tijd als je wil elimineren. Meer tijd, dus, om veel meer panden te beschouwen, maar ook om je op de overblijvende problemen te concentreren: wat is de staat van al die dingen; op zicht maar ook achter de oppervlakte? Hoe goed is het geïsoleerd, hoe efficiënt is de energievoorziening?

Dit alles in de veronderstelling dat er om te beginnen een markt met enig aanbod is, wel te verstaan, maar dat is dat ander verhaal (1).

Als je dat allemaal tot in je tenen hebt gevoeld, denk dan eens terug aan de wereld van, zeg, 150 jaar geleden, bijvoorbeeld in de toenmalige VS. Grond, of huis, te koop. Maar van wie? Welke "eigendom" heeft die verkoper? Hebben zijn overgrootouders het gekocht van de Indianen? Maar wie zegt dat het in dat geval niet volgens het Brits koloniaal recht eigendom is van één of andere grootgrondbezitter, wiens erfgenamen op een dag met deurwaarders en honden voor je neus staan? Of misschien is het ooit als deel van één groot perceel officiëel in iemands handen gekomen, die het vervolgens (twee generaties geleden) illegaal heeft verkaveld, of werd het gewoon de facto in stukken geknipt door de "squatters" van de Wild West - en good luck als op een dag dààr problemen mee blijken te zijn.

En als "jij en ik" in onze ongelofelijk geïnformatiseerde wereld al zo blijven aarzelen en wachten om onze "één maal schieten" in stelling te brengen; hoe efficiënt denk je dat de vastgoedmarkten zullen geweest zijn in een wereld met dat soort onzekerheid?

Het punt van De Soto is dat die wereld ook de wereld van vandaag is, in heel veel van onze eigen ontwikkelingslanden. Zijn punt is zelfs (zo lijkt het toch) dat het zou volstaan daar iets aan te doen, en heel veel armoedeproblemen zouden opgelost zijn. "Kapitalisme" als oplossing en "gebrek aan eigendomsrechten" als oorzaak van de armoede: de rechterkant heeft het altijd graag gehoord (2). Weliswaar was een bepaald stuk van diezelfde rechterzijde iets minder enthousiast toen De Soto het ook over de andere kant van de medaille (3) had: de even noodzakelijke transparantie van "wie bezit wat?" (wéér die "verlaging van de transactiekosten") maakt ook dat mensen "adressen" en andere dingen hebben die maken dat ze zich niet aan hun verplichtingen kunnen onttrekken (4). Dat is wat maakt dat nutsbedrijven zelfs maar water en electriciteit willen leveren, wat op zijn beurt weer de waarde van het vastgoed verhoogt.

De Soto heb ik altijd geweldig interessant gevonden. Het helpt nog eens enorm als je minstens een deel van de problemen zelf zo "tot in je tenen" hebt gevoeld.

--------------------------------------------
(1) http://www.speelsmaarserieus.blogspot.be/2013/01/beschouwingen-bij-de-vastgoedmarkt.html
(2) http://speelsmaarserieus.blogspot.be/2010/01/geen-eigendom-diefstal-hernando-de-soto.html
(3) http://speelsmaarserieus.blogspot.be/2010/02/een-fraaie-paradox-hernando-de-soto.html
(4) Verwonderde reacties? Ooit al een geprobeerd bij dat "stuk rechts" de voordelen van een vermogenskadaster op tafel te leggen?

Geen opmerkingen: