Over vastgoed en niet-transparante markten

Een studie door een vastgoedbureau verklaarde dat wat hen betreft de prijzen van het vastgoed niet daalden door de crisis, maar hoogstens stabilizeerden. Dat zorgde voor nogal wat spektakel op de commentaarpagina's van De Tijd. In twee woorden komt het er op neer dat de vastgoedkantoren ervan beschuldigd worden dat ze de prijzen hoog willen houden, om zo commissies te genereren: een vast percent op een hoger bedrag is nu eenmaal beter dan op een lager bedrag. Met andere woorden, de vastgoedprijzen zouden wel een dalende lijn te zien geven, als de makelaars dat tenminste wilden toegeven.

En de Belg, die de spreekwoordelijke baksteen in zijn maag voelt wegen, geeft luidkeels uiting aan zijn ongenoegen.

Wel, ik weet het niet, ik ken er niet veel van. Maar als veteraan van lange debatten met creationisten zat ik de gesprekken wat geamuseerd te volgen, en het viel me toch op: die markt is heel on-transparant. Als je vergelijkt met efficiënte markten als de dollar tegen de euro, dan krijg je daar voortdurend de prijzen te zien waartegen ook werkelijk gehandeld is. Maar op de vastgoedsites krijg je alleen maar zoiets als de "vraagprijs" voor dat concrete huis te zien. Wat er evenwel ook werkelijk betaald wordt voor soortgelijke huizen, dat kom je nooit te weten, want dat is een zaak tussen twee mensen. Dus is het mogelijk dat de crisis lelijk huishoudt onder prijzen, maar aan de schermprijzen krijg je dat niet te zien, want de vraagprijzen zitten daar rustig hoog en droog.

Is dat erg? Als koper voel je meteen dat je gemakkelijker gemanipuleerd kan worden. Je weet dat er vlot op een prijs valt af te dingen? Geen probleem, je lapt er zelf twintig percent bij, zodat je die met de glimlach weer kan weggeven. Terwijl, als er een statistiek bestond die liet zien aan welk niveau vastgoed werkelijk verhandeld wordt, je je met dat soort kermistrucs alleen maar belachelijk zou maken.

Maar ook voor de verkoper is gebrek aan transparantie niet aantrekkelijk. Als je zomaar het raden hebt naar waar de markt werkelijk is - hoe moet je dan weten hoeveel een realistische vraagprijs is? Toch niet op basis van wat de persoon die er een percent op zal verdienen je vertelt? En ook, zei mijn vrouw toen ik het onderwerp ter sprake bracht, kunnen ze misschien wel extra commissies genereren als ze verkoopprijzenkunnen bedingen die juist hoger liggen dan de verkoper had verwacht? Zij weet dat ook niet, hoor, het was maar een poging om een mogelijk nadeel van gebrek aan transparantie te genereren.

Listige katten zitten er tussen, als je het mij vraagt, bij die madammen.

Maar als je, met niet meer dan wat kennis van hoe markten in het algemeen werken en een blik op een immobiliënsite, kan zien dat de markt vreselijk ondoorzichtig is, en dat noch de kopers, noch de verkopers daaraan veel plezier beleven - wie heeft daar dan wel belang bij? En zo kom je weer bij die immobiliënkantoren terecht: precies zoals zoveel commentatoren op de site al beweerden. Als ik in de tijd dat ik dollars verhandelde in een even weinig transparante markt had gewerkt, ik zou het ook wel geweten hebben... $$$$$!

Maar het is ook wel mogelijk dat dit allemaal veel te goedkoop gekift is. Als je op hoge toon beschuldigingen ziet aan het adres van één enkele groep ("de joden hebben de waterputten vergiftigd"), hou je dan maar vast aan de takken van de bomen. Desondanks zou ik wel eens willen weten: waarom is die immobiliën markt zo ontransparant?